修繕見積の妥当性確認

見積の相場感を、マネージャーの頭の中から担当者の手元へ

山本さんはPM会社で、賃貸マンション25棟の建物管理を担当している。給湯器の交換、共用廊下の照明の取り替え、外壁の部分補修など、届く修繕見積は月に20件ほどだ。見積を受け取ると、金額が妥当かを確かめ、貸主に報告して発注する。ところが山本さんには、その金額が高いのか安いのかを判断する材料がない。貸主からは「この金額は適正か」と聞かれることも多く、そのたびに答えに詰まっていた。

相場感を持っているのは、20年以上この仕事を続けてきたマネージャーだ。見積を見せれば「この足場代は高い」「この数量なら単価はもっと下がる」とすぐに指摘してくれる。そのため山本さんは数万円の見積でもマネージャーに確かめてもらっており、手が空くのを待つ間に、承認まで平均で4日かかる。マネージャー自身も、見積の確認に毎日1時間以上を取られていた。過去の見積は物件ごとのフォルダに残っているが、業者ごとに工事項目の書き方が違い、比べようがない。

そこで想定するのが、過去の修繕実績と比べて見積を確かめられるアプリだ。過去の見積と修繕実績をまとめ、工事項目ごとの単価や数量をそろえておく。山本さんが新しい見積のPDFを入れると、AIが工事項目ごとに読み取り、似た規模の過去の工事の単価と並べる。過去の幅から大きく外れた項目には印がつき、確かめるべき点が示される。読み取れなかった項目は空欄のまま示され、山本さんが見積と見比べて補う。

気になる点はチャットで聞ける。「この高所作業車の費用は、ほかの物件と比べて高いのか」と聞くと、AIは過去の事例を挙げて答える。比べた結果、妥当だと判断できれば山本さんが自分で進める。迷ったときは比較の結果を添えて、「この項目の単価が過去より2割高い。業者に理由を聞くべきか」とマネージャーに具体的に相談する。

見積が妥当かを決めるのは、山本さんとマネージャーだ。AIは比べる材料をそろえるところまでを受け持つ。比較を重ねるうちに、山本さん自身の相場感も育っていく。以前ならマネージャーに聞くしかなかった「この業者の単価はいつもどのくらいか」といった問いにも、自分で答えを探せるようになる。マネージャーは、本当に判断が難しい大きな工事の見積に時間を使えるようになる。

想定するアプリでは、主に次のようなことができる。

• 見積の読み取り。PDFの見積を工事項目ごとに読み取り、単価と数量を整える
• 過去の工事との比較。似た規模の過去の工事と単価を並べ、幅から外れた項目に印をつける
• チャットでの確認。相場感や過去の事例を、会話で確かめられる
• 相談の下書き。マネージャーに相談するときの、比較の結果と確かめたい点をまとめる

bloomがこのアプリをつくるなら、最初に取り組むのは過去の見積と修繕実績の整理だ。業者ごとに書き方の違う工事項目を、マネージャーの知見を借りながらそろえていく。ここが整わなければ、AIが比べても意味のある材料にならない。あわせて、マネージャーが見積のどこを見て判断しているかを聞き取り、比べる観点として組み込む。業者ごとの単価の傾向が見えるようになれば、発注先を選ぶときの材料にもなる。

AIには比較の材料を出させ、妥当かどうかの判断は人に残す。修繕は建物の状態や貸主の意向で事情が変わり、単価だけでは決められないからだ。試用では、マネージャーが確かめた過去の見積をアプリにかけ、マネージャーの指摘とアプリの印が合っているかを見比べる。担当者が自分で進めてよい見積の範囲も、試用の結果をもとにマネージャーと決めていく。