ビジネスプランの壁打ち

物件のことを知っている相談相手と、今年の運用方針を組み立てる

伊藤さんは不動産ファンドの運用会社で、オフィスと賃貸マンション合わせて12物件のAMを担当している。秋になると、翌年度のビジネスプラン（BP）の見直しが始まる。物件ごとに、賃料をどう上げるか、空室をどう埋めるか、どの修繕をいつ行うかを決め、収支の見通しに落とし込む。1物件に3〜4日かかり、12物件分となると、ほかの仕事を止めて取り組むことになる。

時間がかかる理由の一つは、物件の経緯をたどる手間だ。取得時の資料、毎月のPMレポート、過去のBP、テナントとの交渉の記録がばらばらに保存されている。もう一つは、組み立てたストーリーを確かめる相手がいないことだ。「この賃料の上げ幅に無理はないか」「共用部の改修より先にやるべきことはないか」を上司に聞きたくても、上司も同じ時期に手一杯だ。BPのExcelも、何年も使い回すうちに手で入れた数字と計算式が同じシートに混ざり、どこを直せばよいか迷うことが増えていた。去年は修繕の予定を一つ入れ忘れ、収支の見通しを後から直したこともあった。

そこで想定するのが、物件のデータを持ったAIと運用方針を相談できるアプリだ。物件を選ぶと、取得時の想定と、現在の稼働率・賃料・修繕の実績が並び、取得から今までの経緯がひと目でわかる。伊藤さんが「来年は賃料を3%上げたいが、どのテナントから交渉するのがよいか」と聞くと、AIは契約の更新時期や周辺の募集賃料をもとに候補を挙げ、ほかの物件で効いた打ち手もあわせて示す。

BPのExcelも整える。AIで既存のExcelの数式を抜き出し、人が入力する欄、計算の決まり、出力される表を分けたテンプレートにつくり直す。どこが人の入力でどこが計算結果かがはっきりするため、入力のミスに気づきやすくなり、AIもBPの決まりを正しく読み取れるようになる。

どの打ち手を選び、どんなストーリーで投資家に説明するかを決めるのは伊藤さんだ。AIは相談に乗り、抜けている観点を示すところまでを受け持つ。伊藤さんはAIの答えをうのみにせず、現地で見たテナントの様子や、PM会社から聞いた話と突き合わせて打ち手を選ぶ。そうして組み立てたBPを上司に見せる前に、AIに「このストーリーで弱いところはどこか」と聞き、説明の準備も整える。

想定するアプリでは、主に次のようなことができる。

• 物件の経緯の一覧。取得時の想定と現在の稼働率・賃料・修繕の実績を並べ、差をひと目で示す
• 運用方針の相談。物件のデータとナレッジを持ったAIと、賃料や修繕の打ち手を話し合える
• BPのテンプレート化。既存のExcelの数式を抜き出し、人の入力・計算の決まり・出力を分けて整える
• 入力の確かめ。前年から大きく変わった値や、ほかの物件とかけ離れた入力値を知らせる

bloomがこのアプリをつくるなら、まずBPがどうつくられているかを、担当者と一緒に一物件分たどってみる。どの資料を開き、どの数字を拾い、どこで迷っているかを書き出すと、AIが手伝える場面と、担当者の経験が生きる場面が見えてくる。同時に既存のExcelを読み解き、テンプレートの形を決める。Excelが整わないままAIに読ませても、頼れる相談相手にはならないからだ。

AIには打ち手の候補と根拠を出させ、選ぶのは担当者に残す。BPは投資家への約束でもあり、その責任を持つのは人だからだ。試用では、前年のBPをアプリで組み立て直してもらい、AIの提案が実務に役立ったか、外れていたかを一つずつ確かめながら、相談の仕方と表示する情報を直していく。